DPE Obligatoire : Quand, Pourquoi et Comment ?
Guide complet sur les obligations légales du DPE : situations obligatoires, qui paye, validité, exceptions et sanctions en cas de non-respect.
Le DPE est devenu un document incontournable dans toute transaction immobilière. Mais savez-vous précisément quand il est obligatoire ? Qui doit le payer ? Combien de temps reste-t-il valide ? Et quelles sanctions risquez-vous en cas de non-respect ? Ce guide répond à toutes ces questions pratiques et juridiques.
Quand le DPE est-il Obligatoire ?
Le DPE est obligatoire dans trois situations principales définies par la loi. Chacune a ses spécificités et ses modalités d'application.
1. Vente Immobilière
Depuis : 1er novembre 2006
Concerne : Toute vente de bien immobilier (maison, appartement, immeuble, local commercial)
Moment : Le DPE doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique
Affichage : Les étiquettes énergétiques doivent figurer sur l'annonce de vente (site, vitrine d'agence, journal)
2. Location
Depuis : 1er juillet 2007
Concerne : Toute mise en location d'un logement (résidence principale ou secondaire)
Moment : Le DPE doit être annexé au bail lors de la signature
Affichage : Étiquettes énergétiques obligatoires dans les annonces de location depuis 2022
3. Construction Neuve
Depuis : 1er juillet 2007
Concerne : Bâtiments neufs ou extensions significatives
Moment : À l'achèvement des travaux, remis au propriétaire
Note : Le DPE neuf est généralement prévu dès la conception (étude thermique RT2012/RE2020)
Cas particulier : Bâtiments publics
Les bâtiments publics de plus de 250 m² accueillant du public doivent afficher leur DPE dans le hall d'entrée de manière visible. Cela concerne les mairies, écoles, hôpitaux, musées, etc. L'objectif est d'informer les usagers sur la performance énergétique des bâtiments publics.
Exceptions : Quand le DPE n'est PAS obligatoire
- • Bâtiments indépendants de moins de 50 m² (cabanes, abris de jardin)
- • Constructions provisoires prévues pour moins de 2 ans
- • Bâtiments agricoles, industriels, artisanaux (sauf parties à usage d'habitation)
- • Monuments historiques classés ou inscrits
- • Lieux de culte
- • Bâtiments sans système de chauffage ou de production d'eau chaude (ruines, granges)
- • Donations et successions (pas de transaction à titre onéreux)
Qui Paye le DPE ?
La loi est claire : le DPE est toujours à la charge de la partie qui propose le bien, c'est-à-dire le vendeur ou le propriétaire bailleur.
Lors d'une Vente
Le vendeur paye ✓
Le vendeur doit faire réaliser le DPE avant la mise en vente et le fournir à l'acquéreur. C'est une obligation légale qui ne peut être transférée à l'acheteur, même avec son accord.
Coût : 100-250 € selon surface et localisation
Lors d'une Location
Le propriétaire paye ✓
Le propriétaire bailleur doit faire réaliser le DPE avant la mise en location et l'annexer au bail. Le locataire ne peut en aucun cas être contraint de payer ce diagnostic.
Coût : 100-250 € selon surface et localisation
Attention : Certains vendeurs ou bailleurs tentent de faire payer le DPE par l'acheteur ou le locataire. C'est illégal. Si vous êtes acheteur ou locataire et qu'on vous demande de payer le DPE, refusez fermement. C'est une obligation du vendeur/bailleur inscrite dans le Code de la construction et de l'habitation.
Combien coûte un DPE ?
Le tarif du DPE n'est pas réglementé, il varie selon plusieurs critères :
- • Surface : Appartement 50 m² : 100-150 €, Maison 100 m² : 150-250 €
- • Localisation : Plus cher en région parisienne qu'en province
- • Type de bien : Maison plus chère qu'appartement (plus complexe)
- • Diagnostiqueur : Les tarifs varient d'un professionnel à l'autre
Conseil : Demandez plusieurs devis (minimum 3) pour comparer. Vérifiez que le diagnostiqueur est bien certifié sur l'annuaire officiel du Ministère de la Transition Écologique. Ne choisissez pas uniquement sur le prix : un DPE mal réalisé peut vous coûter cher en cas de recours juridique (opposabilité du DPE).
Validité et Exceptions
Durée de validité standard : 10 ans
Un DPE est valable 10 ans à partir de sa date de réalisation. Vous n'avez pas besoin de le refaire si vous revendez ou relouez le logement pendant cette période, sauf si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique significatifs (dans ce cas, faire un nouveau DPE peut valoriser votre bien).
Exceptions liées à la réforme 2021
La réforme du DPE de juillet 2021 a modifié la méthode de calcul. Pour éviter de conserver des DPE obsolètes, des dates de validité raccourcies ont été fixées pour les anciens diagnostics :
- • DPE réalisés entre 2013 et 2017 : Valables jusqu'au 31 décembre 2024 (déjà expiré ou proche expiration)
- • DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 : Valables jusqu'au 31 décembre 2024
- • DPE réalisés après le 1er juillet 2021 : Validité complète de 10 ans
⚠️ Si votre DPE a été réalisé avant juillet 2021, vérifiez sa date d'expiration. Il devra probablement être refait en 2024 ou 2025.
Réforme 2026 : Pas besoin de refaire le DPE
Bonne nouvelle : si votre DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021, vous n'avez PAS besoin de le refaire pour bénéficier du nouveau coefficient électrique de 1,9. À partir du 1er janvier 2026, vous pourrez télécharger gratuitement une attestation de votre nouvelle étiquette sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Cette attestation officielle fera foi et vous évitera les frais d'un nouveau diagnostic.
Sanctions en Cas de Non-Respect
Ne pas fournir de DPE ou fournir un DPE invalide expose le vendeur ou le bailleur à plusieurs sanctions cumulatives.
1. Amende Administrative
Montant : Jusqu'à 1 500 € pour une personne physique, 7 500 € pour une personne morale (SCI, SARL)
Prononcée par : La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)
2. Recours Judiciaires
L'acheteur ou le locataire peut saisir le tribunal pour :
- • Annulation de la vente ou du bail
- • Réduction du prix de vente ou du loyer
- • Dommages et intérêts pour préjudice subi
- • Obligation de fournir le DPE sous astreinte journalière
3. Opposabilité du DPE (depuis 2021)
Si le DPE contient des informations erronées (par exemple, classe C annoncée alors que le logement est réellement classe E), l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur pour obtenir une indemnisation correspondant à la moins-value du bien et aux surcoûts énergétiques. Le diagnostiqueur engage également sa responsabilité professionnelle.
Conseil juridique : En tant que vendeur ou bailleur, faites toujours réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié et sérieux. Conservez la facture et le rapport complet. En cas de contestation, vous devrez prouver que vous avez rempli vos obligations. Un DPE mal réalisé peut vous coûter beaucoup plus cher que les 100-250 € initiaux.
Comment Faire Réaliser un DPE ?
Pour faire réaliser un DPE conforme, suivez ces étapes :
Trouver un diagnostiqueur certifié
Consultez l'annuaire officiel des diagnostiqueurs sur le site du Ministère de la Transition Écologique ou sur diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr. Vérifiez que le diagnostiqueur possède bien une certification en cours de validité.
Demander plusieurs devis
Contactez au moins 3 diagnostiqueurs pour comparer les tarifs (100-250 €). Ne choisissez pas uniquement sur le prix : privilégiez un professionnel expérimenté avec de bons avis clients.
Préparer la visite
Rassemblez les documents utiles : plans du logement, factures d'énergie des 3 dernières années (facultatif mais utile), descriptif du système de chauffage et de production d'eau chaude. La visite dure généralement 1 à 2 heures selon la surface.
Réception du DPE
Le diagnostiqueur vous remet le rapport DPE dans les 5 à 10 jours suivant la visite. Vérifiez que toutes les informations sont correctes : surface, système de chauffage, année de construction, etc. Le DPE doit comporter le numéro ADEME à 13 caractères (preuve d'enregistrement officiel).
Astuce : Avant de vendre ou louer, utilisez notre simulateur DPE 2026 pour estimer la classe de votre logement. Cela vous permet d'anticiper le résultat et, si nécessaire, de réaliser des travaux avant le diagnostic officiel pour améliorer la note et valoriser le bien.
Questions Fréquentes sur le DPE Obligatoire
Dans quelles situations le DPE est-il obligatoire ?
Le DPE est obligatoire dans 3 situations principales : 1) Vente d'un bien immobilier (maison, appartement, immeuble), le DPE doit être annexé à la promesse de vente, 2) Location d'un logement (bail de résidence principale ou secondaire), le DPE doit être annexé au bail, 3) Construction neuve, le DPE doit être remis à l'achèvement des travaux. Il est également obligatoire pour les bâtiments publics de plus de 250 m² (affichage dans le hall d'entrée).
Qui doit payer le DPE : vendeur ou acheteur, propriétaire ou locataire ?
Le DPE est toujours à la charge de la partie qui propose le bien : le vendeur lors d'une vente (pas l'acheteur), et le propriétaire bailleur lors d'une location (pas le locataire). C'est une obligation légale du vendeur/bailleur de fournir un DPE valide avant la signature. Le coût varie de 100 à 250 € selon la surface et la localisation. Cette règle s'applique même si l'acheteur ou le locataire accepte de payer : juridiquement, c'est toujours au vendeur/bailleur de s'en acquitter.
Quelle est la durée de validité d'un DPE ?
Un DPE est valable 10 ans à partir de sa date de réalisation. Exception importante : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024 (durée raccourcie en raison de la réforme 2021). Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. Seuls les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 (nouvelle méthode) bénéficient de la validité complète de 10 ans.
Puis-je réaliser mon DPE moi-même pour économiser ?
Non, le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Cette certification est délivrée par des organismes accrédités (COFRAC) et atteste des compétences techniques du professionnel. Un DPE réalisé par le propriétaire lui-même ou par une personne non certifiée n'a aucune valeur juridique et vous expose à des sanctions. Le diagnostiqueur certifié dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelle et engage sa responsabilité sur l'exactitude du diagnostic.
Quelles sont les sanctions si je ne fais pas de DPE ?
Les sanctions en cas d'absence de DPE sont multiples : amende administrative jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale (prononcée par la DGCCRF), l'acheteur ou locataire peut demander l'annulation de la vente ou du bail avec dommages et intérêts, réduction du prix de vente ou du loyer par décision de justice, obligation de fournir le DPE sous astreinte journalière. Depuis août 2021, le DPE est opposable : si les informations sont erronées, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur.
Le DPE est-il obligatoire pour une donation ou une succession ?
Non, le DPE n'est pas obligatoire pour une donation ou une succession. Il n'est requis que pour les transactions à titre onéreux (vente, location contre loyer). Cependant, il peut être utile de le faire réaliser pour connaître l'état énergétique du bien et anticiper d'éventuels travaux. Si vous revendez ou louez le bien après donation/succession, vous devrez alors faire réaliser un DPE.
En savoir plus
Simulez votre DPE avant le diagnostic officiel
Anticipez votre classe énergétique et l'impact de la réforme 2026