Acheter un bien avec un mauvais DPE : simulez avant de négocier
Vous avez repéré un bien classé F ou G ? Vérifiez si son DPE va s'améliorer en 2026 avant de faire votre offre.
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- La nouvelle étiquette 2026 du bien
- Les travaux nécessaires et leur coût estimé
- Des arguments concrets pour négocier
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Le numéro DPE figure sur l'annonce ou le dossier de vente
92%
des acheteurs utilisent le DPE pour négocier
5-20%
de décote sur les passoires thermiques
850k
logements sortent de F/G en 2026
84 jours
délai moyen de vente des F/G
Le DPE du bien que vous visez va-t-il s'améliorer en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2.3 à 1.9. Résultat : environ 850 000 logements ont vu leur étiquette DPE s'améliorer automatiquement, sans aucun travaux.
Avant d'acheter, vérifiez si le bien que vous visez est concerné. Si son DPE passe de G à E ou de F à D, vous n'aurez peut-être pas besoin de travaux immédiats pour le louer.
Les 3 scénarios possibles pour votre futur bien
Le DPE s'améliore seul
Le bien sort de passoire thermique grâce à la réforme. Négociez quand même : les vendeurs n'ont pas tous fait le calcul.
Amélioration partielle
Le DPE s'améliore mais reste en E ou F. Quelques travaux ciblés suffiront pour sortir des interdictions.
Peu ou pas d'amélioration
Le bien reste en F ou G. Prévoyez une rénovation importante et négociez fortement le prix.
Découvrez dans quel scénario se trouve le bien que vous visez
Simuler le DPE 2026 de ce bien
Combien négocier sur un bien F ou G ?
Les passoires thermiques se vendent en moyenne 5 à 20% moins cher que des biens équivalents bien classés. Mais cette décote varie fortement selon les régions et le type de bien.
| Région / Zone | Décote F | Décote G | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | 3-5% | 5-8% | Marché tendu, décote faible |
| Île-de-France (hors Paris) | 5-8% | 8-12% | Décote modérée |
| Grandes métropoles | 6-10% | 10-15% | Lyon, Bordeaux, Nantes... |
| Villes moyennes | 8-12% | 12-18% | Marché moins tendu |
| Zones rurales | 10-15% | 15-25% | Forte décote possible |
Arguments à utiliser face au vendeur
Interdictions de location
"Ce bien classé G ne peut plus être loué depuis 2025. En F, l'interdiction arrive en 2028. Le marché locatif m'est fermé sans travaux."
Coût des travaux
"L'audit énergétique estime les travaux à X€. Je dois intégrer ce budget dans mon offre pour que le projet soit viable."
Délai de mise en location
"Je ne pourrai pas générer de revenus locatifs avant plusieurs mois, le temps de réaliser les travaux nécessaires."
Financement plus difficile
"Les banques sont plus réticentes à financer les passoires thermiques. Je dois compenser par un apport plus important."
💡 Conseil : La marge de négociation moyenne est de 5-6% pour les biens F/G, contre 3-4% pour les biens mieux classés. Vous avez un levier supplémentaire de 2 à 3 points par rapport à un achat classique.
Estimer les travaux avant de faire une offre
Pour négocier efficacement, vous devez connaître le coût réel des travaux nécessaires. Voici les fourchettes de prix selon le type de rénovation.
Travaux ciblés (gain 1 classe)
Isolation des combles, remplacement des fenêtres ou changement de chauffage.
Rénovation intermédiaire (gain 2 classes)
Combinaison isolation + chauffage, ou bouquet de travaux coordonnés.
Rénovation globale (gain 3+ classes)
Isolation complète + système de chauffage + ventilation. Passage de G à C/D.
Recevez une estimation personnalisée des travaux pour le bien que vous visez
Estimer les travaux
L'audit énergétique : votre allié pour négocier
Depuis le 1er avril 2023, tout vendeur d'un bien classé F ou G doit obligatoirement fournir un audit énergétique en plus du DPE. Ce document est une mine d'or pour l'acheteur.
Ce que contient l'audit
État des lieux détaillé
Analyse complète de l'enveloppe du bâtiment et des équipements
Scénarios de travaux
Au moins 2 parcours de rénovation avec les gains attendus
Estimations chiffrées
Coût des travaux, économies d'énergie et aides mobilisables
Comment l'utiliser pour négocier
Identifiez les travaux urgents
L'audit liste les travaux par ordre de priorité et d'impact
Chiffrez précisément
Utilisez les estimations de l'audit comme base de négociation
Justifiez votre offre
Document officiel = argument objectif et incontestable
⚠️ À vérifier : Si le vendeur ne vous fournit pas l'audit énergétique pour un bien F ou G, c'est une violation de la loi. Vous pouvez l'exiger ou le faire réaliser à ses frais.
Investissement locatif : acheter une passoire thermique en 2026
Acheter un bien mal classé peut être une excellente stratégie d'investissement si vous savez calculer la rentabilité réelle en incluant les travaux.
Rappel : calendrier des interdictions de location
Interdit
depuis 01/2025
Interdit
à partir de 01/2028
Interdit
à partir de 01/2034
Calcul de rentabilité : exemple concret
Scénario : Appartement F à Lyon
- Prix affiché180 000€
- Négociation (-10%)- 18 000€
- Prix d'achat162 000€
- Travaux rénovation+ 25 000€
- Aides (MaPrimeRénov + CEE)- 12 000€
- Investissement total175 000€
Résultat après travaux
- Nouveau DPED (au lieu de F)
- Valeur estimée post-travaux195 000€
- Plus-value latente+ 20 000€
- Loyer possible850€/mois
- Rendement brut5,8%
💡 Si le DPE passe en E avec la réforme 2026, vous gagnez 3 ans avant l'interdiction de location (2034 au lieu de 2028). Cela change complètement l'équation : vous pouvez louer immédiatement et étaler les travaux dans le temps.
Les aides pour financer la rénovation après achat
Plusieurs dispositifs peuvent financer jusqu'à 90% du coût des travaux. Intégrez-les dans votre calcul de budget dès la négociation.
MaPrimeRénov'
- • Jusqu'à 90% des travaux (selon revenus)
- • Bonus sortie de passoire : +10%
- • Cumulable avec autres aides
⚠️ Guichet temporairement suspendu en janvier 2026
Éco-prêt à taux zéro
- • Jusqu'à 50 000€ à 0% sur 20 ans
- • Sans condition de revenus
- • Cumulable avec prêt immobilier
✅ Disponible - Idéal pour financer les travaux
Primes CEE
- • Primes des fournisseurs d'énergie
- • Variables selon travaux
- • Demande AVANT signature devis
✅ Disponible - Objectifs relevés de 27% en 2026
Prêt immobilier + travaux
- • Intégrez les travaux au prêt principal
- • Même taux que l'immobilier
- • Jusqu'à 10% du prix d'achat
💡 Demandez à votre banquier dès le montage
Conseil : Présentez les devis de travaux à votre banquier lors de la demande de prêt. La plupart des banques acceptent d'inclure les travaux dans le financement principal, avec un déblocage différé.
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Questions fréquentes
Le DPE affiché dans l'annonce est-il fiable ?
Le DPE est un document officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié. Depuis 2021, il est juridiquement opposable. Cependant, des écarts peuvent exister entre diagnostiqueurs. Vous pouvez vérifier la validité d'un DPE sur le site de l'ADEME avec son numéro. Pour les biens F ou G, un audit énergétique plus complet est obligatoire depuis avril 2023.
Puis-je demander un nouveau DPE avant d'acheter ?
Oui, vous pouvez demander au vendeur de faire réaliser un nouveau DPE à ses frais, surtout si le diagnostic date de plus de 4 ans ou si vous suspectez des erreurs. Depuis la réforme 2021, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Vous pouvez aussi faire réaliser un DPE à vos frais (150-250€) pour avoir une contre-expertise.
Comment intégrer les travaux de rénovation dans mon prêt immobilier ?
Plusieurs options existent : 1) Inclure le montant des travaux dans votre prêt immobilier principal (les banques acceptent généralement jusqu'à 10% du prix d'achat). 2) Souscrire un éco-PTZ en complément (jusqu'à 50 000€ à taux zéro). 3) Utiliser un prêt travaux classique. Présentez les devis à votre banquier pour justifier le montant.
Un bien F ou G peut-il prendre de la valeur après rénovation ?
Absolument. La décote actuelle des passoires thermiques (5 à 20% selon les régions) peut se transformer en plus-value après rénovation. Un logement qui passe de G à D gagne en moyenne 10 à 15% de valeur. C'est une stratégie d'investissement prisée : acheter décoté, rénover avec les aides, et revendre ou louer avec un meilleur DPE.
L'audit énergétique est-il obligatoire pour acheter un bien F ou G ?
Oui, depuis le 1er avril 2023, le vendeur d'un bien classé F ou G doit obligatoirement fournir un audit énergétique en plus du DPE. Cet audit détaille les travaux recommandés, leur coût estimé et le gain de classes attendu. C'est un outil précieux pour négocier et planifier votre rénovation.
Que se passe-t-il si le DPE s'améliore avec la réforme 2026 ?
Si le bien passe de G à E ou de F à D grâce au nouveau coefficient électrique (1.9 au lieu de 2.3), vous gagnez du temps sur les obligations de rénovation. Un bien qui sort du statut de passoire thermique peut être loué sans contrainte immédiate. Utilisez notre simulateur avec le numéro DPE de l'annonce pour vérifier avant d'acheter.